Spanisches Recht / Spanisches Immobilienrecht

Immobilienrecht in Spanien

Der Spanische Immobilienmarkt ist einer der interessantesten Märkten Europas nach dem die Preise nach der Immobilienblase in den letzten zehn Jahren stark gefallen sind. Es stehen noch sehr viele Immobilien in Spanien frei, insbesondere Wohnraum, die immer noch keinen Käufer gefunden haben.

Kaufvertrag

Die ersten Kontaktaufnahmen im Rahmen beim Immobilienkauf und die ersten Vertragsverhandlungen finden in der Regel mit einem Makler statt. Die Maklerprovision beläuft sich im Regelfall auf 5 % bis 7 % des Kaufpreises und wird in der Regel vom Verkäufer der Immobile übernommen.
Das Eigentum an den spanischen Immobilien wird nach der Lehre von Título und Modo übertragen. Das heißt, dass es zu einer wirksamen Eigentumsübertragung zwei Elemente bedarf: eines Grundgeschäftes, sog. Título (zum Beispiel ein Kaufvertrag, eine Schenkung etc.), und eines Übergabeaktes, sog. Modo, zum Beispiel die Übergabe der Schlüssel einer Wohnung oder eine Vereinbarung über den Besitzübergang.
Der Kauf eines Grundstückes in Spanien ist formlos möglich, nach Art. 1.278 Cc (Codigo Civil), was bedeutet, dass die formlosen Verträge auch beim Kauf einer Immobilie ihre Rechtsgültigkeit besitzen.
Entscheidet sich der potentielle Käufer eine Immobilie zu erwerben, so wird in der Regel vor Beginn der eigentlichen Abwicklung des Immobiliengeschäftes ein privatschriftlicher Vorvertrag zwischen dem Käufer und Verkäufer geschlossen, sog. contrato de arras.
In diesem privatschriftlichen Kaufvertrag werden sämtliche Verpflichtungen von beiden Parteien festgelegt. Der so abgeschlossene privatschriftliche Kaufvertrag bindet die Parteien in der Regel bis zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages. Es ist üblich, dass der Käufer beim Abschluss dieses Vorvertrages eine Anzahlung in Höhe von ca. 10 % bis 20 % des Kaufpreises leistet.
Die Parteien können grundsätzlich später von dem Kaufvertrag Abstand nehmen, allerdings unter bestimmten finanziellen Konsequenzen: wenn der Käufer den restlichen vereinbarten Kaufpreis für die Immobilie nicht zahlt und zur notariellen Beurkundung nicht erscheint, verliert er die bereits geleistete Anzahlung. Wenn dagegen der Verkäufer seine Pflichten nicht erfüllt, wenn er zum Beispiel zur Beurkundung nicht erscheint und Immobilie auf den Käufer nicht überträgt, so ist er verpflichtet, die Anzahlung in doppelter Höhe an den Käufer zurückzuerstatten.
Obwohl der Kaufvertrag selbst keiner Form bedarf, wird in der Praxis überwiegend nach einem privatschriftlichen Kaufvertrag ein notarieller Kaufvertrag abgeschlossen, sog. escritura pública, um eine spätere Eintragung des Käufers in das Eigentumsregister zu erreichen.
Zur Vorbereitung der notariellen Beurkundung müssen gegebenenfalls weitere Dokumente zusammengestellt werden, solche wie zum Beispiel Gebäudebuch (libro de edificio), Bauabschlussbescheinigung des Architekten (certificado final de obra), öffentliche Genehmigungserklärung zur ersten Nutzung (licencia de primera ocupación), Neubauerklärung (declaración de obra nueva), Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad).
Der Käufer benötigt später für die Eintragung in das Eigentumsregister eine spanische Steuernummer (número de identificatión de extranjeros, kurz „NIE“).
Vor der notariellen Beurkundung wird der zuständige Notar regelmäßig einen Auszug aus dem Eigentumsregister einholen, sog. nota simple, um die Feststellungen zu den Eigentumsverhältnissen und zu den jeweiligen Belastungen des Grundstückes machen zu können.
In der notariellen Urkunde sollen noch sämtliche zu erfüllende Pflichten der Parteien festgelegt werden, welche in dem Vorvertrag noch nicht geregelt wurden oder zwar dort geregelt aber bis zur notariellen Beurkundung noch nicht erfüllt wurden, wie zum Beispiel Vertragskosten, noch zu zahlende Steuern oder andere Vereinbarungen.
Die oberste spanische Rechtsprechung geht davon aus, dass es bei sich zum Teil widersprechenden Verträgen stets der spätere Vertrag, also der notarielle Vertrag, als endgültige Vereinbarung der Parteien anzusehen ist. Nach dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages können sich die Parteien später auf die früher geschlossene privatrechtliche Vereinbarung nicht mehr berufen.
Die notarielle Beurkundung ist die Voraussetzung der Eintragung des Käufers als Eigentümer in das spanische Eigentumsregister, sog. registro de la propiedad.
Die Eintragung des Erwerbers in das spanische Eigentumsregister hat eine deklaratorische Wirkung.

Kosten

Neben den Steuern sind die Kosten für Notare und Grundbuchbeamte, sog. registradores, zu tragen. Für beide existiert eine gesetzliche Gebührenordnung. Es ist von den Kosten eines Immobilienerwerbs von ca. 2 % bis 3 % des notariellen Kaufpreises auszugehen.
Grundsätzlich fallen entweder die spanische Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) an oder die Umsatzsteuer ((Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA), je nachdem ob der Käufer von einem Privatmann eine Immobilie kauft (dann Grunderwerbsteuer zwischen 6,5 % und 10 %, je nach Region) oder von einem Bauträger (dann ermäßigte IVA statt 21 % in Höhe von 10 %).

Immobilienbelastung

Als Grundpfandrecht kennt das spanische Recht nur die Hypothek, die als streng akzessorisches Sicherungsrecht ausgestaltet ist.
In Spanien ist es üblich die Finanzierung über eine Hypothek zu sichern. Die Bestellung der Hypothek erfolgt in einer öffentlichen Urkunde durch einen Notar, sog. escritura pública de constitución de hipoteca.
Es existieren mehrere Hypothekentypen, wie zum Beispiel Verkehrshypothek, die in Spanien eine Standardhypothek darstellt und zur Absicherung einer bereits bestehenden Forderung bestellt wird, sog. prestamo hipotecario.
Weiterhin existieren: die Höchstbetragshypothek (Hipoteca de Máximo), die eine Forderung bis zu einem bestimmten Höchstbetrag absichert; einseitige Hypothek (Hipoteca Unilateral), welche ermöglicht, dem Schuldner ohne Mitwirkung des Gläubigers die Hypothek vor Ort zu bestellen; Rückwärtshypothek (Hipoteca inversa), welche es insbesondere älteren Personen erleichtert, Immobilieneigentum so zu beleihen, dass sie seitens der Banken ein Darlehen gewährt bekommen, dessen Rückzahlung erst mit dem Tod des Eigentümers und Darlehensnehmers fällig wird. Dabei haben die Erben die Möglichkeit, die Immobilie durch die Zahlung auszulösen.

Bebauung der Grundstücke

Wenn der Verkäufer das gekaufte Grundstück bebauen will, hat er verschiedene Bauzonen, die im spanischen Recht existieren, zu beachten. Je nach Bauzone ist eine bestimmte Bebauung möglich bzw. ausgeschlossen.
Das spanische Bodengesetz unterscheidet zunächst zwischen zwei Bauzonen, der Zone des ländlichen Bodens (Suelo rural) und der des städtischen Bodens (Suelo urbano). Grundsätzlich bebaubar ist nur die letzte Bauzone. Wo sich das Grundstück befindet, wird durch die kommunalen Bebauungs- und Flächennutzungspläne festgelegt.
Daneben existieren weitere Beschränkungen in der Küstenregion (Ley de Costas). Dieser ist in verschiedene Schutzzonen unterteilt: staatliche Strandzone, die Schutzzone und Einflusszone. Die Schutzzone befindet sich direkt hinter dem Küstenstreifen und unterliegt einer beschränkten Bebauung bzw. vollständigen Bebauungsverbot.

 

  

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