Miet- und WEG-Recht

Das Wohnungseigentumsrecht umfasst alle gesetzlichen Bestimmungen und Vorschriften, die den Erwerb, die Veräußerung und den Besitz von Wohnungseigentum regeln. Im Zentrum steht dabei das Wohnungseigentumsgesetz, das außer der Begründung und der Verwaltung von Wohnungseigentum auch die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümergemeinschaft definiert.

Das Mietrecht regelt das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Je nach Nutzung kann es sich dabei um das Wohnmietrecht oder um das Gewerbemietrecht handeln. Die Unterschiede und die bewusste Differenzierung zwischen Wohnmietrecht und Gewerbemietrecht sind durch die größere Schutzbedürftigkeit von Wohnraummietern bezüglich ihrer Stellung dem Vermieter gegenüber motiviert. Die gesetzliche Grundlage für das Wohnmietrecht ist Teil des Zivilrechts und befindet sich damit im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Obwohl man außer Wohnraum auch Autos oder sonstige Gegenstände gegen Gebühr zur Nutzung überlassen, d.h. vermieten und mieten kann, verbindet man mit dem Begriff „Mietvertrag“ in erster Linie die Vermietung von Wohnraum.

Fachanwälte für Miet- und Wohnungseigentumsrecht oder Anwälte mit profunder Erfahrung auf diesem Gebiet unterstützen ihre Mandanten bei den rechtlichen Formalitäten, die beim Erwerb von Wohneigentum unumgänglich sind. Besonders wertvoll kann sich das Wissen eines Rechtsanwalts bei Streitigkeiten rund um das Wohnmietrecht erweisen.

Artikel im Bereich Miet- und WEG-Recht

Die Schlagworte „Mietpreisbremse“ und „Mieterhöhung nach Modernisierung“ geistern seit Längerem durch die Medien. Es hat sich herausgestellt, dass die Mietpreisbremse nicht so funktioniert, wie sie gedacht war. Auch bei der Mieterhöhung wegen der Umlage von Modernisierungskosten gab es immer wieder Schwierigkeiten. Diesem Thema hat sich der Gesetzgeber angenommen. Am 29.11.2018 hat der Deutsche Bundestag eine zum 01.01.2019 Gesetzesänderung beschlossen. Bei der Mietpreisbremse wurde nachjustiert. Der Vermieter muss bei einer Vermietung dem potentiellen Mieter darüber Auskunft erteilen, wie hoch die Vormiete ein Jahr vor Beendigung des...

Den Begriff „Untermieter“ sucht man im Gesetz vergebens. Wer auch immer das Wort erfunden hat – inzwischen weiß jeder, was damit gemeint ist. Bei einem Untermietverhältnis gibt es in der Regel drei Beteiligte: Vermieter, Mieter und Untermieter. Der Vermieter vermietet dem Mieter eine Wohnung. Dieser vermietet sie entweder komplett oder zimmerweise seine/n Untermieter. Ob der Mieter dies darf, stellt man durch einen Blick in den Mietvertrag fest. Wird hier die Untervermietung ausgeschlossen, so hat sich der Mieter hieran zu halten. Der Vermieter verhindert damit den unerwünschten Einzug von Untermietern. Auch denken die meisten Mieter bei Abschluss des...

Das Schlimmste, was ein Mieter machen kann, ist die Miete für die von ihm angemietete Wohnung nicht oder unregelmäßig zu bezahlen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jüngst entschieden, dass ein Vermieter das Mietverhältnis sowohl außerordentlich als auch unter Einhaltung der Kündigungsfrist ordentlich kündigen kann, wenn der Mieter die Mietzahlungen nicht pünktlich leistet. Eine ordentliche Kündigung des Vermieters ist aus Sicht des Gerichts auch dann weiterhin wirksam, wenn der säumige Mieter bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Klage auf Räumung die Miete nachträglich bezahlt. Der BGH hatte über zwei Fälle...

Die Teilungserklärung ist das Herzstück einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In ihr wird festgehalten, in wie viele selbstständige Einheiten ein Gebäude aufgeteilt werden soll und zu welchem Zweck diese Einheiten verwendet werden sollen. In ihr kann bestimmt werden, dass die aufgeteilten Einheiten nur zu Wohnzwecken oder nur zur gewerblichen Nutzung genutzt werden dürfen. Hierdurch soll sichergestellt werden, dass ein Gebäude so genutzt wird, wie es sich die Eigentümer dies vorstellen. Doch was ist, wenn die ursprüngliche Vorstellung bzw. die Zweckbindung aus der Teilungsvereinbarung nicht mehr den wirtschaftlichen Erfordernissen des...

Ein Sprichwort besagt, dass man ein Kind zeugen, ein Haus bauen und einen Baum pflanzen soll. Bäume sehen aber nicht nur schön aus. Mit ihrem Wachstum entstehen Verkehrssicherungspflichten, die bei Nichtbeachtung erhebliche Schadensersatzansprüche auslösen. Derjenige, auf dessen Grundstück ein Baum steht, ist dazu verpflichtet, andere vor Gefahren zu schützen, die von diesem Baum ausgehen. Überirdisch kann ein Baum umstürzen oder Äste können herabfallen. Wer haftet in einem solchen Fall? Der Halter eines Pkw hatte eine Gemeinde auf Schadensersatz verklagt, nachdem ein Ast von einem Baum, der auf einem Gemeindegrundstück...

BGH versagt mit Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 243/16 die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses zur Renditeerhöhung durch geplante Erweiterung benachbarten Geschäftshauses und legt die Messlatte dieses Kündigungsgrundes hoch

Minischweine sind klein, possierlich und dürfen sogar als Haustiere gehalten werden. Bei den üblichen Haustieren, wie Fischen, Goldhamstern, Kaninchen, Meerschweinchen sowie Zier- und Kanarienvögeln, braucht der Mieter keine besondere Erlaubnis seines Vermieters, um diese in der Wohnung halten zu dürfen. Auch dem Einzug eines südamerikanischen Wickelbärs oder einer australischen Bartagame muss der Vermieter ebenfalls nicht zustimmen. All diese Tierarten fallen unter die sogenannte Kleintierklausel. Das bedeutet, dass ein Mieter diese Tiere in seiner Wohnung halten darf, ohne dass der Vermieter etwas dagegen haben kann. Anders ist es bei Vogelspinnen,...

Um Tierhaltung in einer Mietwohnung gibt es immer wieder Streit. Vermieter haben verständlicherweise Angst vor Beschädigungen, z. B. weil der Hund gerne in der Wohnung herumtollt und mit den Krallen das Parkett verkratzt; Katzen fahren ihre Krallen aus und zerrupfen Tapeten. Mieter fühlen sich aber durch Verbote der Haustierhaltung eingeschränkt. Ein weiteres neues Urteil zeigt: Ganz verbieten dürfen Vermieter bestimmte Tiere nicht. Eine Bestimmung im Mietvertrag, wonach bestimmte Tierarten nicht oder nur mit Genehmigung des Vermieters gehalten werden dürfen, ist unwirksam. Dies hat das Amtsgericht Köln vor kurzem entschieden. Begründet wurde die...

Es gibt Mieter, die nach der Kündigung die Mietzahlung einstellen und dann dem Vermieter mitteilen, er könne doch die Kaution nehmen und verrechnen.

Welche Aufklärungspflichten bestehen beim Immobilienkauf? Das OLG Hamm hat mit Urteil vom 18.07.2016- 22 U 161/15- entschieden, dass der Kaufinteressent vom Verkäufer darüber aufgeklärt werden muss, dass bei starken Regenfällen Wasser in den Keller der Immobilie eindringt.

Der 3. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat in die Rechte der Verbraucher gestärkt (Urteil vom 23.06.2016 - III ZR 308/15). Danach müssen Berater, die eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage vermitteln ungefragt über Provisionen aufklären, wenn diese 15 % des Anlagebetrages übersteigen. Zum Sachverhalt: Der Kläger erwarb 1992 auf Empfehlung eines Finanzmaklers eine Eigentumswohnung für etwa 97.000 DM. Hierzu schloss er einen empfohlenen Kreditvertrag ab. Nachdem die Mieteinnahmen ausblieben, geriet der Kläger in Zahlungsrückstand. Letztlich kündigte die Bank das Darlehen und versteigerte die Wohnung zu einem Höchstgebot von 7000 €.

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch können die Vertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Sie können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden. Vorauszahlungen für Betriebskosten dürfen nur in angemessener Höhe vereinbart werden.Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer...

Der Bundesgerichtshof hat in drei Urteilen vom 18.03.2015 seine bisherige Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Klauseln, die dem Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen auferlegen, geändert. In dem einen Fall – Az: VIII ZR 242/13 – nahm der Vermieter nach Beendigung des Miet-verhältnisses den Mieter auf Zahlung von Schadenersatz in Anspruch, da dieser Schönheitsrepa-raturen nicht durchgeführt hatte. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag lautete unter anderem: 1. Der Mieter verpflichtet sich, Schönheitsreparaturen nach Maßgabe von Ziffer 2. und 3. durchzuführen. Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen,...

Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung zur Wirksamkeit von Renovierungsklauseln hat der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs durch weiteres Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14 – entschieden, dass Renovierungsklauseln dann unwirksam sind, wenn dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben und dieser Zustand nicht durch Zahlung eines angemessenen Betrages ausgeglichen wurde. Im Ausgangsfall hatte der Vermieter dem Mieter eine Wohnung ab dem 01.10.2002 vermietet. Zwischen den Parteien war vereinbart, dass der Mieter in drei Räumen Malerarbeiten ausführt, weshalb die Verpflichtung zur Mietzahlung...

Der Vermieter hatte dem Mieter die Wohnung gekündigt, weil sich andere Mieter über den Rauch, der angeblich aus der Wohnung des Mieters drang, gestört fühlten. Im Urteil vom 18.02.2015 – VIII ZR 186/14 – hat der BGH dazu entschieden, dass ein Mieter grundsätzlich in seiner Wohnung rauchen darf. Ein Rauchverbot kann äußerstenfalls durch eine einzelvertragliche Vereinbarung erreicht werden. Übermäßiges Rauchen kann nur dann eine Kündigung begründen, wenn eine Störung des Hausfriedens gemäß der §§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB vorliegt. Eine solche liegt vor, wenn der rauchende Mieter gegen das...

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