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Amtshaftung wegen verzögerter Baugenehmigung - faktische Bausperre

Grundstückseigentümer haben aufgrund der in Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG) gewährleisteten Baufreiheit das Recht, ihr Grundstück nach Maßgabe des geltenden Baurechts baulich oder sonst zu nutzen. Behörden haben die Pflicht, (Bau-)Antragsgesuche gewissenhaft, förderlich, sachdienlich und in angemessener Frist zu bearbeiten und zu entscheiden. Dieser Pflicht wird vielfach nicht nachgekommen. Was sind die Folgen?

Sofern eine Baugenehmigung trotz vollständig eingereichter Unterlagen über Monate nicht erteilt wird, ist eine so genannte Untätigkeitsklage möglich. Diese hat das Ziel, die Behörde zur Erteilung der Genehmigung zu verpflichten. Eine Untätigkeitsklage ist dann zulässig, wenn eine Behörde nach dem Antrag eine angemessene Frist untätig hat verstreichen lassen. Die Regeldauer einer solchen angemessenen Frist beträgt drei Monate, § 75 VwGO. Erst dann ist eine Untätigkeitsklage überhaupt zulässig.

Die Behörde kann sich aber nicht auf dieser Frist ausruhen, sondern ist unabhängig davon verpflichtet, (Bau-)Antragsgesuche gewissenhaft, förderlich, sachdienlich und in angemessener Frist zu bearbeiten und zu entscheiden. Diesen Pflichten wird vielfach nicht nachgekommen. Sei es unabsichtlich, sei es absichtlich, weil die Behörde bezweckt die Rechtslage zu ändern, um noch Einfluss auf ein Bauvorhaben zu nehmen.

Die Instrumente die der Gesetzgeber hierfür geschaffen hat (Veränderungssperre, Zurückstellung von Baugesuchen) erlauben das grundsätzlich, d.h. aber nicht ausnahmslos. So ist es nach der BGH-Rechtsprechung amtspflichtwidrig den Antrag verzögernd zu behandeln, um diese Mittel noch so rechtzeitig zu ergreigen, dass die Rechtslage geändert ist, bevor über die Genehmigung entschieden wird.

Das Oberlandesgericht (OLG) Koblenz hat in einem stringent begründeten Urteil vom 16.06.2016 – 1 U 111/16 eine Amtshaftung wegen verzögerter Bearbeitung eines Bauantrags darum bejaht. Die Erteilung einer Baugenehmigung darf bei Entscheidungsreife nicht hinausgezögert werden, um der Gemeinde den Beschluss über eine Veränderungssperre nach § 14 BauGB erst zu ermöglichen.

Eine Verzögerung des Verfahrens sei nicht zulässig. Auch eine individuelle Überforderung des Sachbearbeiters bei der Beurteilung entscheidungserheblicher Rechtsfragen rechtfertigt nach der Erkenntnis des OLG Koblenz keine Verzögerung des behördlichen Genehmigungsverfahrens. Der Sachbearbeiter habe sich die notwendigen Sach- und Rechtskenntnisse zu verschaffen.Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zu diesem Thema ein bemerkenswertes Urteil gefällt. Es ging um die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch, die sich wegen der mangelhaften Ausstattung des Grundbuchamtes um knapp zwei Jahre (!) verzögert hatte. Durch diese Verzögerung erlitt ein Bauträger erhebliche finanzielle Schäden. Nachdem der Bauunternehmer inzwischen Insolvenz anmelden musste, zog eine Sparkasse, die bei der Kreditvergabe für die Immobiliengeschäfte beteiligt war, vor Gericht und machte Zinsausfälle und Ratenausfälle aufgrund der Insolvenz geltend. Die Karlsruher Richter gaben der Klage statt und bestätigten: Der Staat sei verpflichtet, sich so auszustatten, dass sie die anstehenden Verfahren ohne vermeidbare Verzögerungen abschließen können. Kommt der Staat dieser Pflicht nicht nach, muss er für etwaige daraus resultierende Schäden aufkommen. Den Einwand des zuständigen Amtsgerichts, zu wenig Finanzmittel zugeteilt bekommen zu haben, ließ der BGH nicht gelten (BGH Urteil vom 11.01.2007, Az.: III ZR 302/05).

Inhaltlich ist der Schadensersatzanspruch wegen pflichtwidriger Verweigerung oder Verzögerung einer beantragten Baugenehmigung grundsätzlich auf den Ausgleich aller Nachteile gerichtet, die bei pflichtgemäßem Handeln der Behörde vermieden worden wären. Der Geschädigte ist also so zu stellen, als wäre sein Gesuch rechtzeitig und zutreffend beschieden worden (Staudinger/Wurm, a.a.O., Rdnr. 578).

Da für den Laien schwer abzuschätzen ist, ob er zunächst weitere Rechtsmittel gegen den Behördenfehler einlegen kann und muss, und in Anbetracht der vielen verschiedenen Anspruchsgrundlagen im Staatshaftungsrecht ist die Hinzuziehung fachkundigen Rats dringend zu empfehlen, um an sein Recht zu kommen.

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