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Zu den Beschränkung der Kündigung von Miet- und Pachtverhältnissen wegen der COVID-19-Pandemie - Risiken und Handlungsbedarf für Mieter und Pächter

Am 1. April 2020 ist Art. 240 § 2 EGBGB in Kraft getreten, der wie folgt lautet: „(1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt. (2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. (3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden. (4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden."

 

Das Gesetz schafft lediglich ein befristetes einseitiges Kündigungsverbot bei bestimmten Fällen des Zahlungsverzugs. Anders als in Medien und Internet dargestellt, setzt das Gesetz die Pflicht zur Miet- oder Pachtzahlung nicht aus und schafft kein Leistungsverweigerungsrecht. Wer nicht zahlt, kommt in Verzug und kann auf Zahlung verklagt werden (und muss auch Verzugszinsen und Verzugsschadensersatz leisten). Extrem riskant ist die im Gesetz geforderte Kausalität, wonach die Nichtleistung „auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen“ muss. Corona darf also nicht „Anlass“, sondern muss kausaler Grund für die Nichtleistung sein. Hier werfen sich vor allem im Gewerberaummietrecht Fragen auf, die die Gerichte beschäftigen werden: Beruht die Nichtzahlung auf Corona oder eher auf falschen unternehmerischen Entscheidungen (etwa fehlende oder fehlerhafte Liquiditätsplanung)? Müssen vor der Nichtzahlung nicht erst vorhandene Liquiditätsreserven genutzt werden?
Ist die Anwendungsfrist aus Absatz 4 abgelaufen (die aber durch Rechtsverordnung auch noch bis 30. September 2020 verlängert werden könnte), muss die Miete nachgezahlt sein, denn sonst kann schon am Tag nach Fristablauf wirksam gekündigt werden. Die Regelung bringt also eine Problemverlagerung in die Zukunft.
Man muss also die kurze Frist nutzen, um ggf. durch Verhandlungen mit Vermietern und Verpächtern Anpassungen oder Auflösungen bestehender Verträge, Zahlungsaufschübe usw. zu erreichen. Mieter und Pächter haben also keine „Atempause“, sondern dringenden Handlungsbedarf.

Dr. Torsten Schmidt
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Agrarrecht

Rechtsanwälte Dr. Schmidt & Günther,
Ringstr. 18-20, 04703 Leisnig
www.schmidt-guenther-rechtsanwaelte.de
 

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