PDF downloaden

Verwertungskündigung zur Gewinnoptimierung zulässig?

BGH versagt mit Urteil vom 27.09.2017 - VIII ZR 243/16 die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses zur Renditeerhöhung durch geplante Erweiterung benachbarten Geschäftshauses und legt die Messlatte dieses Kündigungsgrundes hoch

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnises wegen der geplanten Erweiterung eines benachbarten Modehauses ist unwirksam, wenn dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses kein „erheblicher Nachteil“ entsteht.
Die Beklagten haben eine Sieben-Zimmer-Wohnung mit rund 190 Quadratmeter gemietet, die Miete beträgt 850 Euro. Die Klägerin hat das Anwesen, in dem die Wohnung liegt, im Jahr 2015 erworben und ist dadurch in den Mietvertrag mit den Beklagten eingetreten. Sie ist zugleich Eigentümerin des mit Gewerberäumen bebauten Nachbargrundstücks, das sie an ein Modehaus verpachtet hat.


Mit Schreiben vom 29.06.2015 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Begründete wurde die Kündigung damit, das gesamte Gebäude abreißen zu wollen, um ein Objekt mit Gewerberäumen zur Erweiterung des benachbarten Modehauses zu errichten. Selbst unter Berücksichtigung der Investitionskosten sei durch die langfristige Verpachtung an das Modehaus ein deutlich höherer Ertrag zu erwirtschaften als bei Fortführung der bisherigen Mietverhältnisse.


Die Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass die Kündigung unwirksam ist, weil der Klägerin - jedenfalls aufgrund der in dem Kündigungsschreiben aufgeführten Gründe - bei Fortbestand des Mietverhältnisses keine erheblichen Nachteile im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB drohen. Die Vorinstanz hätten bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer Verwertungskündigung zu berücksichtigenden Belange grundlegendend verkannt.


Im Ausgangspunkt stelle zwar der Abriss des Gebäudes zur Erweiterung des benachbarten Modehauses eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks im Sinne von § dar. Allerdings sei eine Verwertungskündigung nur unter der zusätzlichen (hohen) Voraussetzung zulässig, dass dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses andernfalls ein "erheblicher Nachteil" entstehen würde. Bei der Beurteilung dieser Frage ist zu beachten, dass nicht nur die Rechtsposition des Vermieters, sondern auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt ist.


Das Eigentum gewähre dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung. Auf der anderen Seite dürften die dem Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden Nachteile jedoch auch keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen. Insbesondere dürfe das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nach von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB nicht auf Fälle andernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert werden.

Der BGH legt damit die Messlatte für eine Verwertungskündigung hoch.
 

Erschienen am

Der Organisationsablauf unserer Kanzleien ist zertifiziert z.B. durch

TÜV Rheinland - nach CERT ISO 9001
TÜV Rheinland
nach CERT ISO 9001
DEKRA - nach CERT ISO 9001
DEKRA
nach CERT ISO 9001
TÜV HESSEN - nach CERT ISO 9001
TÜV HESSEN
nach CERT ISO 9001