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Übersicht über das neue Bauvertragsrecht (gilt schon seit 01.01.2018)

Schon seit 01.1.2018 gilt neues privates Baurecht. In der gerichtlichen Praxis hat das bisher noch kaum eine Rolle gespielt. Denn gerichtsanhängig waren bisher nur Streitigkeiten mit Bauverträgen, die schon zuvor geschlossen wurden und auf die noch altes Recht Anwendung findet. Vielfach verwenden Baufirmen, Architekten, Handwerke auch heute noch alte Vertragsmuster, die aber auf die neue Unterscheidung zwischen "Werkvertrag", "Bauvertrag", "Verbraucherbauvertrag" usw. noch nicht berücksichtigen. Das ist riskant. Grund genug, das neue Recht noch einmal kurz vorzustellen:


Das Gesetz stellt den Bauvertrag (§§ 650 a bis 650 h BGB), den neuen „Verbraucherbauvertrag“ (§§ 650 i bis 650 n BGB), den „Architekten- und Ingenieurvertrag“ (§§ 650 p bis 650 t BGB) und den Bauträgervertrag (§§ 650 u bis 650 v BGB) auf völlig neue gesetzliche Grundlagen. Mehr als 100 Jahre nach Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches werden diese Vertragstypen explizit im Gesetz geregelt. Bisher kannte das BGB nur den „Werkvertrag“. Weil das schon seit jeher als unbefriedigend empfunden worden war, hatte die Bauwirtschaft mit der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) eigenständige Regelungen geschaffen und diese als Allgemeine Geschäftsbedingungen den Bauverträgen zugrunde gelegt. Diese Regelungen der VOB hatten vielfach die eigentlichen gesetzlichen Regelungen verdrängt. Einzelne wenige bauvertragliche Spezialregelungen (etwa zur Bauhandwerkersicherung) blieben „Stückwerk“. Nun gelang es, das Baurecht neu zu kodifizieren.
Der Gesetzgeber hat sich inhaltlich an den bisherigen Grundsätzen in BGB, VOB/B und Rechtsprechung orientiert. Da durch die Neuregelungen bisherige Bestimmungen verschoben wurden und vielfach neue gesetzliche Bestimmungen hinzugetreten sind, sollten für ab 01.01.2018 geschlossenen Verträge alte Vertragsmuster nicht mehr verwendet werden.

Die wichtigsten Neuregelungen im Überblick (Auszug):

- Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648 a BGB): Die Kündigung aus wichtigem Grund ist jetzt im neu geschaffenen § 648 a BGB für alle Werkverträge und auch werkvertragsähnliche Verträge (also auch Bauverträge) geregelt worden.

- Recht zur Teilkündigung (§ 648 a Abs. 2 BGB):

- Schriftformerfordernis bei Kündigung von Bauverträgen (§ 650 h BGB): Neu ist, dass Kündigungen des Bauvertrages nicht mehr formfrei oder in Textform (beispielsweise per E-Mail) erklärt werden können, sondern zwingend die Schriftform einhalten müssen (also in einem eigenhändig unterzeichneten Schreiben)

- Anordnungsrecht des Auftraggebers (§ 650 b BGB) im Bauvertrag: Nur die VOB/B kannte schon bisher Änderungen des Leistungsumfanges gegen Vergütungsanpassung (§ 1 Abs. 3 und 4 VOB/B, § 2 Abs. 5 und 6 VOB/B). Jetzt findet sich im Gesetz die freie Änderung des Werkerfolgs (§ 650 b Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB) und die notwendige Änderung zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs (§ 650 b Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BGB). In beiden Fällen muss der Unternehmer ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung erstellen. Die freie Änderung kann der Besteller ablehnen, wenn sie für ihn unzumutbar ist. Können sich die Beteiligten nicht einigen, dann sieht jetzt § 650 b Abs. 2 BGB eine Anordnungsbefugnis des Bestellers vor, das durch eine ausführliche Regelung zur Vergütungsanpassung (§ 650 c BGB) ergänzt ist.

- einstweilige Verfügung bei Streitigkeiten über das Anordnungsrecht (§ 650 d BGB): Die Anordnung kann künftig Gegenstand von einstweiligen Verfügungen sein. Anders als sonst prozessual erforderlich, muss nach Beginn der Bauausführung der Verfügungsgrund (die besondere Eilbedürftigkeit) nicht mehr glaubhaft gemacht werden.

- prüffähige Schlussrechnung (§ 650 g Abs. 4 BGB): Im BGB war bisher die Fälligkeit allein an die Abnahme knüpft. Jetzt ist die Erteilung der prüffähigen Schlussrechnung als Fälligkeitsvoraussetzung ausdrücklich im Gesetz geregelt.

- Formvorschriften für den Vertragsschluss beim Verbraucherbauvertrag (§ 650 i BGB): Beim sogenannten „Verbraucherbauvertrag“ schreibt § 650 i BGB jetzt zwingend die Textform vor.

- Obliegenheit zur Baubeschreibung, § 650 j BGB, Auslegungsregeln zum sonstigen Inhalt des Vertrages, § 650 k BGB: Der Verbraucherbauvertrag beinhaltet den „Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude“. Andere Bauverträge sind keine „Verbraucherbauverträge“. Hier besteht eine Pflicht zur Baubeschreibung. Unklarheiten und Zweifel gehen künftig ausschließlich zulasten des Unternehmers (§ 650 k Abs. 2 S. 2 BGB). Während früher die übliche Leistung mittlerer Art und Güte Maßstab war, sollen künftig alle vertragsbegleitenden Umstände, insbesondere Komfort- und Qualitätsstandards eine Rolle spielen (§ 650 k Abs. 2 BGB).

- Widerrufsrecht beim Verbraucherbauvertrag (§ 650 l BGB):

- Neuregelungen der Abschlagszahlungen (§ 632 a BGB / § 650 m BGB): Anders als bisher ist nicht der Leistungsstand maßgeblich, sondern die Höhe des Wertes der von ihm erbrachten oder geschuldeten Leistung. Zwischen Leistungsstand und Wert der erbrachten Leistungen kann ein deutlicher Unterschied bestehen. Beim Verbraucherbauvertrag enthält § 650 m BGB u.a. die Pflicht zur Sicherheitsleistung bei der ersten Abschlagszahlung, die Deckelung bei 90 % der Gesamtvergütung und besondere Nichtigkeitsgründe bei Übersicherung.

- Verpflichtung zur Erstellung und Herausgabe von Unterlagen in § 650 n BGB.

 

 

Dr. Torsten Schmidt
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Fachanwalt für Agrarrecht

Rechtsanwälte Dr. Schmidt & Günther,
Ringstr. 18-20, 04703 Leisnig

www.schmidt-guenther-rechtsanwaelte.de
 

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