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Rechtsberatung für Bauherren – von der Grundstückssuche bis zur Fertigstellung des Bauvorhabens - ein Checkliste von Rechsanwalt Dr. Torsten Schmidt

In keiner anderen Lebensphase trifft man so weitreichende Entscheidungen, geht man so viele Verträge ein, begründet man derart komplizierte Rechtsverhältnisse aus so unterschiedlichen Rechtsgebieten wie in der Zeit, in der man den „Traum vom Eigenheim“ verwirklicht. Die in dieser Lebensphase geschlossenen Verträge (Kreditverträge, Grundstückskaufverträge) binden zumeist ein Leben lang. Nie wieder hat man mit derart vielen Vertragspartnern zu tun. In keiner anderen Lebensphase ist das Risiko, auch rechtliche Fehler zu machen, so hoch.

 

 In den unterschiedlichen Phasen stellen sich folgende Fragen (Checkliste):

1. Grundstücksbeschaffung

- Maklerrecht (Soll ein Makler beauftragt werden? Greift man auf mehrere Makler zurück? Für was soll der Makler seinen Maklerlohn erhalten? Soll der Makler auch als Doppelmakler tätig werden?)
- Grundstückskauf (Welche Nebenabreden müssen mit beurkundet werden; für welche Eigenschaften und Umstände soll der Verkäufer haften? Ist das gewünschte Grundstück überhaupt bebaubar? Liegt ein noch gültiger Vorbescheid vor? Liegt das Grundstück im Innen- oder Außenbereich? Gibt es beim betreffenden Grundstück Baubeschränkungen? Ist das Grundstück ausreichend erschlossen? Übernimmt man bestimmte Belastungen [etwa Wegerechte, Leitungsführungsrechte]?)
- Vorkaufsrechte (Bestehen vertragliche, dingliche oder gesetzliche Vorkaufsrechte?)

2. Grundstücks- und Baufinanzierung

- Baukredit (Mit welchen Finanzierungsinstrumenten soll der Bau finanziert werden? Für welche Aufwendungen dürfen die Mittel aus dem Baukredit verwendet werden? Wie wird der Baukredit abgesichert? Müssen Bereitstellungszinsen gezahlt werden bei verspätetem Abruf und Bauverzögerungen? Welche Kündigungsmöglichkeiten bestehen für Kreditgeber und Kreditnehmer?)

3. Planungs- und Genehmigungsphase

- Bauordnungsrecht (Ist das Vorhaben verfahrensfrei oder nur anzeigepflichtig? Bedarf man einer Baugenehmigung im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren oder als Vollbaugenehmigung? Bindet im Hinblick auf Einzelfragen bereits ein Vorbescheid? Bedarf es für die Vorhabensverwirklichung einer Ausnahme oder Befreiung?)
- Probleme mit sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften (Welche öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die nicht im Prüfprogramm des Baugenehmigungsverfahrens enthalten sind, müssen außerdem beachtet werden?)


4. Bau- und Umsetzungsphase

- Architekten- und Ingenieurrecht (Für welche Leistungen und Leistungsphasen will man einen Architekten oder Ingenieur hinzuziehen? Sind bestimmte Planungsleistungen vom Bauträger- oder Generalbauunternehmervertrag mit umfasst? Welche Grundleistungen und welche besonderen Leistungen sollen vom Planer oder Bauüberwacher mit übernommen werden? In welchem Umfang soll eine Bauüberwachung erfolgen oder verzichtet man auf die Bauüberwachung?)
- Bauvertragsrecht (Was soll Inhalt des Bauvertrages, Generalbauunternehmervertrages, Verbraucherbauvertrages sein? Sind die Leistungen hinreichend genau beschrieben? Gibt es feste Ausführungsfristen? Wie verbindlich sind Zeit- und Terminpläne? Wie lang besteht eine Bindung an Preise oder gibt es Preiserhöhungsklauseln? Auf welche Weise soll die Abnahme erfolgen? Welche Rechtsfolgen treten bei Bauverzug ein? Welche Bauhandwerkersicherungen werden bereits vertraglich vereinbart oder könnten kraft Gesetzes geltend gemacht werden? Wie ist bei einem Sicherungsverlangen zu reagieren? Welche Gewährleistungssicherungen sind vereinbart? Wie werden Vertragsänderungen dokumentiert? Wann sind Abschlagszahlungen geschuldet? Wie erfolgt die Rechnungslegung und wann ist eine Rechnung prüffähig, wann ist die erbrachte Leistung mangelhaft? Wann ist die erbrachte Leistung abnahmefähig und wann kann eine Abnahme verweigert werden? Welche Rechte bestehen bei Bauverzug oder mangelhafter Erbringung der Leistung?)


Wer sorgfältig und bedacht an die Erfüllung seines Hausbauwunsches herangeht, sich frühzeitig und rechtzeitig informiert, wird auf viele dieser Fragen zur rechten Zeit auch die richtigen Antworten finden. Zur Sorgfalt des Bauherren gehört in der Regel auch, sich bei komplexen Vertragsgestaltungen rechtlich beraten zu lassen. Deuten sich Probleme an, ist es auch immer sinnvoll, rechtzeitig anwaltliche Beratung hinzuzuziehen. Gerade die Geltendmachung eigener Rechte setzt oftmals ein bestimmtes Prozedere (angemessene Fristsetzung, Abmahnung und Androhung bestimmter Rechte) voraus. In jedem Fall sinnvoll ist es, für unvorhergesehene Auseinandersetzungen (die fast bei jedem Bauvorhaben auftreten!) ein kleines finanzielles Polster auch für rechtliche Beratung einzuplanen. Denn häufig sind Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Errichtung von Bauvorhaben auch von Rechtsschutzversicherern nicht oder nicht vollständig gedeckt.

Dr. Torsten Schmidt
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Agrarrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht

Rechtsanwälte Dr. Schmidt & Günther,
Ringstr. 18-20, 04703 Leisnig
www.schmidt-guenther-rechtsanwaelte.de

Erschienen am