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Versorgungssperre durch den Vermieter

Der u.a. für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des BGH hatte nunmehr erstmals entschieden, dass und unter welchen Voraussetzungen der Vermieter nach Beendigung eines gewerblichen Mietverhältnisses Versorgungsleistungen wie Heizung, Strom und Wasser einstellen darf.

In dem der Entscheidung des BGH vom 6. Mai zugrunde liegenden Fall waren Räume zum Betrieb eines Cafés vermietet worden. Der Mieter stellte zunächst die Nebenkostenvorauszahlungen ein, später auch die Zahlung der Grundmiete. Der Vermieter erklärte wegen Zahlungsverzuges mehrmals die Kündigung des Mietverhältnisses, zuletzt im August 2007. Insoweit schwebt zwischen den Parteien ein Räumungsverfahren. Zudem drohte der Vermieter dem Mieter mehrfach an, die Versorgung mit Heizenergie zu unterbrechen. Hiergegen erhob der Mieter eine vorbeugende Unterlassungsklage.
Der BGH sieht in der Einstellung der Versorgungsleistungen entgegen der bisher überwiegend vertretenen Auffassung in Rechtsprechung und Literatur keine verbotene Eigenmacht des Vermieters. Ein Anspruch des Mieters auf Fortsetzung von Versorgungsleistungen könne sich allein aus dem Mietvertrag ergeben oder nach Beendigung des Mietverhältnisses im Einzelfall nach Treu und Glauben aus sog. nachvertraglichen Pflichten – z.B. aufgrund der Eigenart des beendeten Mietverhältnisses (z.B. Wohnraummiete) oder besonderen Belangen des Mieters (z.B. Gesundheitsgefährdung). Aber auch diese Pflicht finde ihre Grenze in der Unzumutbarkeit für den Vermieter. So sei jedenfalls bei der Geschäftsraummiete diese Grenze erreicht, wenn
bereits die Beendigung des Mietverhältnisses auf dem Zahlungsverzug des Mieters beruht und der Vermieter die Versorgungsleistungen mangels Vorauszahlungen des Mieters auf eigene Kosten erbringen müsste. Unter diesen Umständen sei der Vermieter nicht mehr verpflichtet, dem Mieter weitere Versorgungsleistungen zu erbringen. Ihn treffe dann nur noch die
Abwicklungspflicht, dem Mieter die Unterbrechung der Versorgungsleistungen so frühzeitig anzudrohen, dass dieser sich darauf einstellen kann. (BGH Urteil vom 6.5.2009 – XII ZR 137/07, PM Nr. 96/2009)
Mein Tipp: Als Vermieter von Wohnraum sollten Sie jedoch immer noch – auch bei beendeten Mietverhältnissen – von vorschnellen Versorgungssperren absehen. Insoweit bleibt zunächst abzuwarten, ob der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat sich in vergleichbaren Fällen der Entscheidung des für gewerbliche Mietverhältnisse zuständigen XII.
Zivilsenats anschließen oder aufgrund der besonderen Schutzbedürftigkeit des Mieters von Wohnraum anders bewerten wird.

Erschienen am 25. Januar 2011