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Kostenerstattungsanspruch des Mieters bei unwirksamer Endrenovierungsklausel

Viele Mietverträge sehen Klauseln vor, in denen der Mieter verpflichtet wird, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses zu renovieren (sog. Endrenovierungsklauseln). Insoweit hatte der Bundesgerichtshof bereits entschieden, dass eine Formularklausel über eine uneingeschränkte Endrenovierung unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung und vom Zustand der Wohnung unwirksam ist.

Der BGH hat nunmehr mit Urteil vom 27. Mai 2009 (VIII ZR 302/07) weiter
entschieden, dass bei einer unwirksamen Endrenovierungsklausel der Vermieter
einem Erstattungsanspruch ausgesetzt sein kann, wenn der Mieter im Vertrauen auf
die Wirksamkeit der Regelung vor dem Auszug Schönheitsreparaturen ausführt.
In dem der Entscheidung des BGH zugrunde liegenden Fall hatten die Mieter nach
Kündigung des Mietverhältnisses die Wohnung vor Rückgabe renoviert, da sie
annahmen, aufgrund der Endrenovierungsklausel im Mietvertrag dazu verpflichtet zu
sein. Mit ihrer Klage machten sie sodann gegenüber dem Vermieter einen
Erstattungsanspruch in Höhe von 1.620 € (9 € je qm Wand- und Deckenfläche)
geltend, da sie der Auffassung waren, dass eine wirksame Verpflichtung zur
Vornahme der Schönheitsreparaturen gar nicht bestanden habe. Erst die Revision
der Mieter vor dem BGH hatte Erfolg.
Der BGH führt in seiner Entscheidung aus, dass die Mieter die
Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Endrenovierungsklausel und
damit ohne Rechtsgrund erbracht haben, so dass ein Erstattungsanspruch wegen
ungerechtfertigter Bereichung des Vermieters in Betracht komme. Der Wert der
rechtsgrundlos erbrachten Leistung bemesse sich insoweit nach dem Betrag der
üblichen, hilfsweise der angemessenen Vergütung für die ausgeführten
Renovierungsarbeiten. Dabei müsse allerdings berücksichtigt werden, dass Mieter
bei Ausführung von Schönheitsreparaturen regelmäßig von der im Mietvertrag
eingeräumten Möglichkeit Gebrauch machen, die Arbeiten in Eigenleistung zu
erledigen oder sie durch Verwandte und Bekannte erledigen zu lassen. In diesem
Fall bemesse sich der Wert der Renovierungsarbeiten überlicherweise nach dem,
was der Mieter billigerweise neben einem Einsatz an freier Zeit als Kosten für das
notwendige Material sowie als Vergütung für die Arbeitsleistung für die Helfer aus
dem Verwandten- und Bekanntenkreis aufgewendet hat oder hätte aufwenden
müssen. Den Wert der erbrachten Leistung habe dann das Gericht gemäß § 287
ZPO zu schätzen. (Pressemitteilung des BGH Nr. 114/2009)
Mein Tipp: Damit Sie als Vermieter im Nachhinein nicht mit finanziellen Forderungen
Ihrer Mieter belastet werden, sollten Sie bereits vor Abschluss des Mietvertrages auf
dessen rechtssichere Formulierung achten.

Erschienen am 18. Januar 2011