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Wohnflächenabweichung

Wie der Bundesgerichtshof bereits mehrfach bestätigt hat, stellt die Abweichung der tatsächlich vorhandenen von der im Mietvertrag vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 % einen erheblichen Mangel der Mietsache dar, die den Mieter zu einer entsprechenden Mietminderung berechtigt. Nunmehr hat der Bundesgerichtshof weiter entschieden, dass eine erhebliche Wohnflächenabweichung den Mieter auch zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages berechtigt.

In dem vom BGH
entschiedenen Fall hatte der Mieter das Mietverhältnis gegenüber dem Vermieter
fristlos mit der Begründung gekündigt, die Wohnfläche weiche um mehr als 10 % von
der mit „ca. 100 m²“ vereinbarten Wohnfläche ab. Das eingeholte
Sachverständigengutachten ergab eine Abweichung von 22,63 %. Der BGH führte
aus, dass diese Abweichung zur Folge habe, dass dem Mieter der vertragsgemäße
Gebrauch der Mietsache nicht gewährt wurde und daher die Voraussetzungen für
eine fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gegeben sind. Es wies jedoch weiter
darauf hin, dass das Recht zur fristlosen Kündigung im Einzelfall verwirkt sein kann,
etwa dann, wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach erkennt, dass die
tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag angegebene um mehr als 10 %
unterschreitet, ohne dies zeitnah zum Anlass für eine fristlose Kündigung zu nehmen.
(BGH, Urteil v. 29.04.2009 – VIII ZR 142/08, PM Nr. 89/2009)
Nicht selten bestehen bereits unterschiedliche Auffassungen darüber, wie die
Wohnfläche zu berechnen ist. So hatte sich der BGH kürzlich weiter mit der Frage
auseinander zu setzen, mit welchem Anteil Dachterrassen bei der Berechnung zu
berücksichtigen sind. Der BGH führte hier zunächst aus, dass der Begriff
„Wohnfläche“ im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum
grundsätzlich anhand der für preisgebundenen Wohnraum geltenden Bestimmungen
auszulegen ist. Dementsprechend sei die Wohnfläche für Mietverhältnisse aus der
Zeit vor dem 1. Januar 2004 aufgrund der bis dahin anwendbaren §§ 42 bis 44 der
Zweiten Berechnungsverordnung zu ermitteln, welche für Dachterrassen eine
Anrechnung bis zur Hälfte zulässt, und für Mietverhältnisse jüngeren Datums
demgegenüber nach der ab dem 1. Januar 2004 geltenden Wohnflächenverordnung
(WoFlV), wonach Dachterrassenflächen höchstens zur Hälfte, in der Regel aber mit
¼ anzurechnen sind. Diese Vorschriften seien zur Berechnung der Wohnfläche nur
dann nicht heranzuziehen, wenn die Parteien dem Begriff Wohnfläche im Einzelfall
eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder wenn ein anderer
Berechnungsmodus vereinbart oder ortsüblich ist oder nach der Art der Wohnung
näher liege. (BGH, Urteil v. 22.04.2009 – VIII ZR 86/08, PM Nr. 85/2009)
Mein Tipp: Kontrollieren Sie bei Zweifeln, ob die Wohnflächenangabe in Ihrem
Mietvertrag stimmt. Bevor Sie jedoch Ihre Miete mindern oder Ihr Mietverhältnis
fristlos kündigen, sollten Sie die neue Rechtsprechung bedenken und gegebenenfalls
rechtskundigen Rat einholen.

Erschienen am 18. Januar 2011