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Rechtsanwälte Fachanwälte BLANKENBURG FRANK WEIDENTHALER

Unschädlichkeit der Ausschlussfristsäumnis des Vermieters bei "offenkundigem" Abrechnungsfehler

Unterläuft dem Vermieter gelegentlich bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung ein dem Mieter „auf den ersten Blick“ erkennbarer Fehler, kann der Mieter nach Treu und Glauben gehindert sein, sich auf den Ablauf der Abrechnungsfrist zu berufen.

Zum Sachverhalt:

Die Vermieterin hatte am 10.12.2008 bei ihrer Nebenkostenabrechnung für den Abrechnungszeitraum 2007 die erhöhte anstatt der tatsächlich gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen zu Grunde gelegt, wobei sie daneben „Sollvorauszahlungen“ schrieb. Aus diesem Grund ergab sich ein Guthaben zu Gunsten der Mieterin.

Als die Vermieterin dies im Jahre 2009 bemerkte, korrigierte sie den Fehler, indem sie eine neue Nebenkostenabrechnung erstellte, und forderte die Nachzahlung von der Mieterin. Diese verweigerte die Zahlung, weil die Abrechnungsfrist der Vermieterin abgelaufen sei.

Der BGH entschied, dass die Mieterin sich wegen Treu und Glauben nach § 242 BGB in diesem Fall nicht auf die Ausschlussfrist des § 556 III 2 BGB berufen könne.

Die Ausschlussfrist verfolgt den Zweck der Abrechnungssicherheit. Dieser würde untergraben werden, wenn der Vermieter nach Ablauf dieser Frist die Abrechnung noch zum Nachteil des Mieters korrigieren würde.

Etwas anderes kann - laut BGH - dann gelten, wenn der Mieter auf den ersten Blick den Fehler der Nebenkostenabrechnung erkennen kann. In dem zu Grunde liegenden Rechtsstreit war es für die Mieterin offensichtlich, denn es wurde von der Vermieterin handschriftlich die Nebenkostenvorauszahlungen als Sollvorauszahlungen deklariert. Darüber hinaus wurde zwischen den Parteien kurz zuvor ein Rechtsstreit über die Mieterhöhung geführt, in welchem die Mieterin bis Ende des Rechtsstreits die Erhöhung der Nebenkostenvorauszahlung nicht zahlte. Ihr war daher bewusst, dass sie lediglich die erniedrigten Vorauszahlungen getätigt hatte.
BGH vertrat daher der Ansicht, dass die Mieterin sich dieses Wissen zurechnen lassen muss, sodass die Mieterin gemäß § 242 BGB gehindert war, sich auf § 556 III 2 BGB zu berufen.

BGH, Urt. v. 30. 3. 2011 − VIII ZR 133/10 (LG Berlin)

mitgeteilt von Frau Rechtsanwältin Orzol

Erschienen am 18. Oktober 2011