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Schönheitsreparaturklauseln – never-ending story

In den letzten Wochen hat der Bundesgerichtshof zwei weitere interessante Entscheidungen zu Schönheitsreparaturklauseln und Endrenovierungsvereinbarungen getroffen. Mit Urteil vom 18. Februar 2009 hatte der BGH über die Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel in einem Formularmietvertrag zu entscheiden, wonach die vom Mieter zu tragenden Schönheitsreparaturen neben dem Tapezieren, Anstreichen der Wände und Decken etc. auch den Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie das Streichen der Loggia umfassten.

Der BGH
erklärte die gesamte Klausel für unwirksam. Es führte aus, dass unter den in
§ 28 Abs. 4 Satz 3 der Zweiten Berechnungsverordnung definierten Begriff
der Schönheitsreparaturen, soweit es um Türen und Fenster geht, nur das
Streichen der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen fällt,
aber nicht der Außenanstrich von Türen und Fenstern. Auch der Anstrich
einer Loggia zählt nicht zu den Schönheitsreparaturen. Es komme auch nicht
eine bloße Streichung der unwirksamen Textbestandteile in Betracht,
vielmehr sei die gesamte Klausel aufgrund des Verbotes der
geltungserhaltenden Reduktion unwirksam. (Az. VIII ZR 210/08, PM des BGH
Nr. 37/2009)
In dem vom BGH bereits am 14. Januar 2009 entschiedenen Fall, enthielt der
im Februar 2000 geschlossene Formularmietvertrag hinsichtlich der vom
Mieter während des laufenden Mietverhältnisses vorzunehmenden
Schönheitsreparaturen einen starren Fristplan sowie eine starre, vom
Abnutzungszustand der Wohnung losgelöste Endrenovierungsklausel.
Zusätzlich hatten die Parteien im März 2000 ein maschinenschriftlich
gefertigtes Wohnungsübergabeprotokoll unterzeichnet, welches die Regelung
enthielt: „Herr U. übernimmt vom Vormieter M. die Wohnung im renovierten
Zustand. Er verpflichtet sich dem Vermieter gegenüber, die Wohnung
ebenfalls im renovierten Zustand zu übergeben.“ Der BGH führte aus, dass
der Vermieter seinen Anspruch auf Ersatz der Renovierungskosten zwar nicht
auf die im Formularmietvertrag getroffenen unwirksamen Klauseln stützen
könne. Eine Renovierungspflicht folge jedoch aus der im
Wohnungsübergabeprotokoll getroffenen Endrenovierungsvereinbarung,
sofern es sich hierbei um eine Individualvereinbarung handeln sollte, was das
Berufungsgericht jedoch noch zu prüfen habe. Sofern es sich um eine
individuelle Vereinbarung handeln sollte, sei diese nicht wegen eines
Zusammentreffens mit der Schönheitsreparaturklausel im Formularmietvertrag
und einem dadurch eintretenden Summierungseffekts
unwirksam. Zwar hatte der Senat in einem bereits 2006 entschiedenen Fall es
für denkbar gehalten, dass bei derartigen Fällen die Schönheitsreparaturklausel
und die individuell vereinbarte Endrenovierungspflicht ein
einheitliches Rechtsgeschäft darstellen, das bei Nichtigkeit eines Teils im
Zweifel insgesamt nichtig ist. Dem lag jedoch ein Sachverhalt zugrunde, bei
der die Formularbedingung und die individuelle Abrede gleichzeitig
vereinbart worden waren. Hier wurde die im Wohnungsübergabeprotokoll
getroffene Endrenovierungspflicht jedoch nachträglich vereinbart. Durch das
Protokoll hatten die Parteien mithin dem Mietvertrag lediglich später noch
eine weitere Abrede hinzugefügt. (Az. VIII ZR 71/08, PM des BGH Nr. 7/2009)

Erschienen am 2. Dezember 2010